全媒体记者 康冀楠

小区本是安静和谐的居家之所，然而，一些人在小区里开设小公司、培训机构、棋牌室、美容院等从事商业活动。住宅变商用，有人喜有人愁。有人认为，下楼就能享受各种服务，生活方便不少；也有人认为，住宅商用导致外来人员增多，干扰了小区居民正常生活，降低了生活品质。

那么，小区住宅能否改成商用？具体有什么要求？居民受侵扰后又该如何维护自己的权益？记者就此展开调查。

“住改商”存隐患居民不堪其扰

“自从一楼开了棋牌室和小超市，我们就没了安生日子。人来人往的不说，最让人难受的是噪声，每天上午至深夜，棋牌室里传来‘哗啦啦’的洗牌声和乱哄哄的叫声，严重影响我们的正常休息。”12月13日，家住集英街南段一小区的肖先生向记者反映。

无独有偶，记者走访我市多个小区发现，住宅商用的情况普遍存在，大多改成餐馆、便利店、美容院、棋牌室、快递驿站，还有部分改成办公用房、诊所等。“你看，俺这栋楼的窗户上都是招牌，外来人员进进出出非常频繁，不仅扰民，还影响居民财产安全。”家住汉兴路一小区的张女士说。记者在张女士居住的小区看到，最南侧的居民楼由于临近马路，地理位置优越，不少窗户被电子广告牌占据，主要以儿童培训机构和美容院为主。 

这几年，黄河大街北段一小区居民刘先生一直与一家快递驿站做“邻居”。“快递驿站和普通住户的区别非常大，进进出出的人员复杂不说，有时还会影响楼道里的卫生。特别是赶上电商购物节时，不仅取快递的站满楼道，待取的快递还被堆放在楼道口，居民进出很不方便。”刘先生无奈地说，他所住的小区里“隐藏”着便利店、美容院、儿童兴趣班等经营性场所。 

“自从商业机构进入小区，我家的正常生活就被打乱了。”金明西街一小区居民韩女士说，自从她家对门开了美容院，就经常有人误认门牌号而敲错门。“下午刚想休息一会儿，就有人来敲门，我还得起来开门跟她解释。”韩女士生气地说，离小区很远就能看到高层窗户上的美容院招牌。除此之外，小公司、艺术培训班、便利店等也在小区里“遍地开花”。“回家就像到了市场，人来人往，保安也不能一个个盘问。谁能保证没有小偷混进来？”韩女士说。

房租低是“住改商”一大成因

为何商户喜欢“扎堆”居民楼？记者在走访中了解到，冲着房租比商业门面房低，越来越多的人将目光投向小区，尤其是经营棋牌室、美容院、培训机构、快递驿站的商户。居民小区拥有一定的客源，再加上房租较低，促使商户在居民小区里“扎堆”。 

“许多小微企业和处于起步阶段的企业喜欢租用小区住宅作为办公地点，环境好、成本低。现实中，一些业主也乐意把房子作为经营性用房出租。”在我市一家房产中介公司工作的李先生告诉记者，面积大的房屋，特别是复式楼出租作为经营性用房的有很多。业主不仅能得到较高的租金，还不用装修，不用提供家庭生活设备，而且经营性用房租期一般比较长。记者了解到，对于房东来说，租给商户比租给普通居住者获利更高，租金相对丰厚且稳定，商户基本是支付整年租金，避免了房屋租赁空档期带来的损失。 

越来越多的店铺“开进”小区，到底是好还是坏？市民对此态度不一。多数人认为小区就应该保持宜居性质。市民王先生说：“‘住改商’的确为商家降低了成本，但给小区居民带来的人身和财产安全风险却是不容忽视的。” “往来人员很杂，我们没有安全感。”市民杜先生说。杜先生所居住单元楼的一楼被改成小商店，平日里人来人往，噪声不绝。更让杜先生难以忍受的是，人一多，楼道里的垃圾也多了，经常有小孩买完东西出门直接撕开包装袋扔在地上。 

采访中，也有市民认为，住宅商用利弊并存，居民态度取决于住宅性质改变之后的用途。在单元楼下开超市、快递驿站等，给居民生活带来便利，一些居民表示能接受；而对于改成麻将馆等，容易产生噪声、影响居民正常生活，不仅引起居民反感，也让管理方很头疼。 

记者在采访中了解到，不仅部分小区居民反对“住改商”，物业公司也普遍反对。对于“住改商”租户以及由此带来的各种影响，小区物业是一肚子苦水。“原本安静的居民小区多了一些经营性场所，往来人员增多了，保安和保洁的压力也相应增加了。”集英街北段一小区物业主管杨女士对记者说。采访中，很多物业公司表示很无奈，因为没有执法权，好言相劝效果不佳。一家物业公司的经理孙先生表示，有的业主甚至以此为由不交物业费，要求物业禁止经营性场所扰民，让他们十分为难。物业公司没有有效的制约手段，只能在出现问题后出面协调，但往往收效甚微。 

采访过程中，一些物业公司希望有关部门将管理触角延伸到小区，共同促进相关问题的解决。

利害关系业主可以说“不”

对于“住改商”，记者咨询了我市法律界人士。“从法律上看，国家不鼓励‘住改商’。”我市一家律师事务所执业律师陈银辉告诉记者，根据民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 

关于有利害关系的业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条作出了较为清晰的认定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 

陈银辉建议，若“住改商”没有征得有利害关系业主的同意，业主可与经营者沟通协商处理；若无法妥善处理，业主可向业主大会和业主委员会反映，请他们出面要求经营者对业主停止侵害、赔偿损失，业主还可以收集证据依法向人民法院提起诉讼。业主可以选一位业主代表单独向法院提起诉讼，小区物业公司也可以向法院提起诉讼。这是因为，物业公司对业主有管理职责，在诉讼过程中，法律关系相比业主更加清晰、明确。物业公司与业主签订的业主公约或物业管理合同中应有“住改商”等相关规定，因此，物业公司可根据其中的条例提起诉讼，帮助业主维权。